《济州周刊》的读者朋友们,大家好!我是律师文键式。
我的青少年时期是在济州岛度过的。1991年升入大学后一直住在首尔,直到今年1月份我才回到了故乡——济州。家乡的巨大变化让我大吃一惊。济州的人口也在与日俱增,特别是外国人比以前增加了很多。难道是跨越太平洋的国际化浪潮席卷了我的家乡济州吗?
我一直在首尔的大韩律师协会国际委员会工作,尽管主要是与国外的律师会面并进行交流,但同时对来韩国的外国人的权益也给与了极大的关注。回济州之后,我也在不断地寻找应该为在济州居住的外国人做点儿什么,就在为此苦恼之时,偶然之间看到了《济州周刊》。希望今后能跟读者朋友在报纸和网站上经常见面,为大家解决一些在生活中遇到的法律上的疑惑和问题。
本期首先想和朋友们谈谈租房时如何确保保证金顺利地返还。因为外国人在韩国居住时最重要的问题是自己如何租到安全可靠的房子。当然,如果能买到房子的话是最好的,最近济州岛房价大幅上涨,大概如果不是结婚定居于济州的话,一般人会选择租房。
在韩国,租房的方式有传贳、月贳、年贳三种方式。 “贳”字,在汉语中本来就是“出租、出借”的意思。所以通俗易懂地来讲,可以用全租、月租和年租来概括。所谓的“全租”,通常是指预先支付房价的70~80%,作为保证金,在租约结束时,返还保证金的方法。“月租”虽然交付的保证金较少,但需要按月支付房费。“年租”是按照济州岛独特的习惯,一次性收取一年月租费的方式。
因为保证金的额数较大,所以确保保证金能够全额返还是至关重要的。韩国的《住宅租赁保护法》是为了保护住宅承租人的权益而制定的法律,如果签约时违法该法律的话,对承租人不利的条款也将视为无效。
所以在签订租房契约时,首先要确认房产登记簿、仔细核对签约者是否是房主、是否有将房屋出租的权力。
其次要确认是否具备在先抵押权。如果房主不能返还保证金时,可以向法院申请拍卖,拿回保证金。但如果已经有巨额债权担保的在先抵押权时,即使拍卖也拿不到保证金。
签订租赁契约后,1) 拿到房子 2) 去居民中心办理转入申请(外国人要进行滞留地变更申请),之后在租赁契约签定当日,盖好图章。这样从第二天起可以获得具备抵押权的权力,保证金的返还请求权也就可以获得保护。
即使合约终止了,如果没有收到返还的保证金,可以不搬家。相反,如果合约到期想要搬家却没有收到保证金,那么可以向法院申请“租赁权登记命令”,在登记簿上进行租赁权登记后搬家即可。
如果想在合约期内搬家的话,(法律上没有问题,最实际的解决方法是)找到新承租人即可。房主可以将新承租人的保证金还给原承租人。(我在1月份从首尔搬到济州岛时就是采用的这个办法。)
本期内容就为您介绍到这儿,下期再见!
✱ 注: 本专栏介绍的只是一般法律常识,如要解决个别案例,需另做探讨。
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